Купување стан во градба: Што да проверите пред да потпишете

Купувањето стан во градба ви нуди повеќе можности за избор: модерен распоред, современи материјали и можност навреме да изберете кат, ориентација на станот или паркинг-место. Сепак, одлуката ја носите пред да имате можност да го видите вашиот иден дом.

Затоа, не е доволно само да ви се допаднат визуелните прикази на проектот или локацијата. Пред да уплатите капар или да потпишете договор, важно е да знаете што точно купувате, кој е одговорен за исполнување на договорните обврски и што ќе се случи доколку се променат роковите или договорените карактеристики на станот.

Во продолжение се најважните прашања што треба да ги разгледате со инвеститорот, вашиот адвокат и членовите на семејството.

Потребната документација и даночните обврски зависат од конкретната недвижност и условите во договорот. Поради тоа, професионалната проверка не треба да ја сметате само за дополнителен трошок, туку за важен дел од процесот на купување.

1. Проверете кој го продава станот

Пред да започнете со преговори, утврдете со кого преговарате и кој ќе биде наведен како продавач во договорот. Побарајте ги основните информации за инвеститорот или продавачот, како и податоците за контакт со лицето одговорно за комуникација со купувачите.

Корисно е да ги поставите следниве прашања:

• Кој е инвеститорот, а кој ќе биде наведен како продавач во договорот?
• Дали инвеститорот има претходно завршени проекти што можете да ги посетите?
• Кој е одговорен за изградбата, надзорот и комуникацијата со купувачите?
• Како ќе бидете известувани доколку дојде до промена на роковите, материјалите или распоредот на станот?

Не задоволувајте се само со уверувања дека „сè ќе биде во ред“. Побарајте јасни одговори и соодветна документација што вашиот адвокат ќе може да ја провери. Адвокатот Владо Алексијевски од Охрид советува што да проверите пред да уплатите:

"Купувачот треба да ја провери сопственоста на земјиштето и правото на инвеститорот да гради и да располага со становите, преку тековен имотен лист и правен основ. Треба да се проверат и хипотеки, забрани, спорови, извршувања и други товари; ако има банкарска хипотека, писмено да се уреди ослободувањето на станот"

2. Утврдете во која фаза е изградбата

Изразот „стан во градба“ не секогаш означува иста фаза на изградба. Некои проекти се во почетна фаза на подготовка, други веќе имаат видлив напредок, додека трети се речиси завршени и подготвени за примопредавање.

Овие разлики влијаат врз тоа што можете да проверите во моментот на купувањето, како и врз условите што треба прецизно да бидат наведени во договорот.

Побарајте од инвеститорот да ви објасни:

• Во која фаза е изградбата и кој е следниот важен чекор?
• Во кој дел од објектот се наоѓа станот што го разгледувате?
• Како е означен станот според влезот, катот, бројот, површината и дополнителните простории, како тераса, подрум или паркинг-место?
• Кои планови и технички спецификации се составен дел од понудата, а кои служат само за информативни цели?

Проверката на податоците во Катастарот на недвижности е важен дел од процесот на купување. Законската регулатива предвидува различни видови запишувања на недвижностите и правата врз нив, вклучително и оние што се однесуваат на објекти во изградба.

Вашиот адвокат треба да утврди кои документи и постапки се применливи за конкретниот стан, наместо да се потпирате исклучиво на општи информации. За листот за предбележување, Алексијевски појаснува:

"Листот за предбележување на градба е катастарски документ кој ја евидентира градбата во тек и нејзините предвидени посебни делови. Купувачот треба да провери дали конкретниот стан е опфатен со листот, дали ознаката, катот, површината и припадоците одговараат на проектот и преддоговорот, кој е носител на запишаните права и дали постојат запишани товари или други релевантни прибелешки. Листот за предбележување не е исто што и конечен имотен лист и сам по себе не докажува дека купувачот станал сопственик."

3. Внимателно прочитајте го преддоговорот или договорот пред да потпишете

При купувањето стан, најважно не е само прашањето „Колку чини станот?“, туку и „Што точно е вклучено во цената и под кои услови?“.

Во преддоговорот или договорот треба јасно да бидат наведени податоците за станот, како и правата и обврските на двете договорни страни.

Особено важно е да проверите дали документот ги содржи следниве информации:

• Точната површина на станот и начинот на пресметување на евентуалните разлики во квадратурата.
• Вкупната цена, валутата, динамиката на плаќање и сите ставки што се вклучени во цената.
• Условите за користење или сопственост на паркинг-местото, подрумот, терасата и заедничките простории.
• Предвидениот рок за завршување на изградбата и примопредавање на станот.
• Условите за измени во договорот, доцнење, раскинување и враќање на уплатените средства.
• Техничките спецификации, вклучувајќи ги подовите, санитарната опрема, греењето, изолацијата, прозорците и заедничките делови од зградата.

Не претпоставувајте дека усен договор, скица прикажана во продажен салон или порака испратена преку Viber имаат иста правна тежина како одредбите наведени во потпишаниот договор.

Доколку одредена карактеристика на станот е важна за вашата одлука, побарајте таа јасно да биде наведена и регулирана во договорот.

За преддоговорот, тој нагласува:

"Купувањето стан во градба носи ризик купувачот да плати за недвижност која сè уште не е завршена, правно оформена или запишана како посебен дел во Катастарот. Затоа пред плаќање е неопходна правна и техничка проверка и прецизен преддоговор. Преддоговорот треба да ја има формата што ја бара законот за таков правен однос".

4. Дознајте што се случува доколку дојде до доцнење со изградбата

Роковите за завршување на изградбата се особено важни доколку ви истекува договорот за закуп на сегашното живеалиште, продавате друга недвижност или планирате да подигнете станбен кредит.

Освен предвидениот датум на завршување, важно е да знаете и каква постапка е предвидена доколку изградбата се одолжи.

Поставете ги следниве прашања:

• Кој датум е предвиден за завршување на изградбата, а кој за примопредавање на станот?
• Како и кога ќе бидете известени за евентуално доцнење?
• Што ќе се случи доколку се променат распоредот или договорената опрема во станот?
• Каква документација треба да добиете и во каква состојба треба да биде станот при примопредавањето?
• Како можете да пријавите недостатоци или забелешки што ќе ги утврдите при преземањето на станот?

Реално поставениот рок е многу покорисен од оптимистичко ветување што можеби нема да се исполни.

Затоа, оставете дополнително време во вашите планови, особено ако купувањето на станот е поврзано со преселба или со продажба на вашиот постоечки дом.

Кога станува збор за доцнењето, адвокатот додава:

"Не е доволно да се договори само „завршување на градбата“. Се препорачуваат посебни, конкретни календарски рокови за завршување на градежните работи, обезбедување на потребната техничка и катастарска документација, склучување главен договор и овозможување упис на купувачот, како и фактичко примопредавање со записник. Самото физичко завршување или вселување во стан не е доволна заштита без уреден правен пренос.

За заштита ако инвеститорот доцни, може да се договори договорна казна, задржување на значаен последен дел од цената до исполнување на условите за правно оформување, пренос и уредно примопредавање, како и право на раскинување по јасно утврден дополнителен рок. За повисока сигурност, може да се разгледа и банкарска гаранција за враќање на авансот или друго реално наплатливо обезбедување".

5. Пресметајте ги сите трошоци, а не само продажната цена

Кога споредувате два стана, не треба да се водите исклучиво според цената по квадратен метар. За да добиете реална претстава за вкупната инвестиција, направете детална пресметка на сите трошоци потребни за станот да биде подготвен за живеење.

Во пресметката вклучете ги следниве трошоци:

• Продажната цена на станот и предвидената динамика на плаќање.
• Трошоците за паркинг-место, подрум или други дополнителни простории.
• Трошоците за уредување, мебел, кујна, осветлување и апарати за домаќинството.
• Трошоците за правни услуги, нотарски постапки и друга потребна документација.
• Даноците и другите давачки, откако ќе ги потврдите со адвокат, нотар или надлежната институција.
• Дополнителните средства што може да ви бидат потребни за измени или уредување по примопредавањето.

Не претпоставувајте однапред кој е одговорен за плаќање на одредени даноци и трошоци. Даночните обврски при купување недвижност зависат од видот на трансакцијата, законските правила и договорените услови.

Затоа, пред да ја пресметате конечната сума, побарајте информации од надлежните институции и стручен совет што се однесува на вашиот конкретен договор.

6. Посетете ја локацијата повеќе пати

Визуелните прикази на проектот ви помагаат да замислите како ќе изгледа идниот дом, но посетата на локацијата ви дава пореална претстава за секојдневниот живот во таа околина.

Посетете ја локацијата во различни периоди од денот за да ги проверите пристапот до зградата, сообраќајот, нивото на бучава, сончевата светлина и условите во околината.

При посетата обрнете внимание на следново:

• Дали ориентацијата на станот одговара на прикажаниот план?
• Каков е пристапот до зградата пеш, со автомобил или со јавен превоз?
• Дали во близина има продавници, училишта, градинки, здравствени установи и други услуги што ви се потребни?
• Дали на соседните парцели се градат или се планираат нови објекти, доколку таквите информации се јавно достапни?
• Дали предвиденото паркинг-место и пристапот до него одговараат на вашите секојдневни потреби?

Ако купувате стан за семејно живеење, посетете ја локацијата заедно со членовите на семејството што учествуваат во одлуката.

Различните гледишта можат да ви помогнат да забележите детали или да поставите прашања на кои претходно не сте помислиле.

Листа за проверка пред потпишување на договорот

Пред да уплатите капар или да потпишете договор, проверете дали можете потврдно да одговорите на следниве прашања:

• Знам кој е продавачот и кој е одговорен за исполнување на договорните обврски.
• Знам во која фаза е изградбата и што точно купувам.
• Ја имам добиено потребната документација за проверка од страна на мојот адвокат.
• Јасни ми се цената, динамиката на плаќање и сите дополнителни трошоци.
• Ги разбирам договорните услови за роковите, доцнењето, измените и примопредавањето.
• Техничката спецификација на станот одговара на она што ми било претставено.
• Ја посетив локацијата и ги разгледав практичните услови за живеење.

Донесете одлука врз основа на проверени информации, а не на претпоставки

Купувањето стан во градба не мора да биде одлука исполнето со неизвесност. Со навремена проверка на документацијата, договорните услови, роковите и вкупните трошоци, полесно ќе можете да ги споредите понудите и да ги препознаете потенцијалните ризици.

Доколку имате какви било сомнежи, побарајте независен правен совет пред да преземете финансиски обврски.  Потоа, разгледајте ги достапните огласи за станови во новоградба и споредете ги според локацијата, цената, квадратурата и карактеристиките што најдобро одговараат на вашите потреби.